베란다 확장, 불법인 줄 알았는데 합법인 경우가 있다고

"이 집 베란다 확장된 거 맞죠? 그러면 불법 아닌가요?" 부동산 중개소에서 이런 질문 한 번쯤 해본 사람 있을 거다. 아니, 꽤 많을 거다. 베란다 확장이 불법인지 합법인지, 이게 은근히 헷갈린다.

최민서, 이동건 부부(43세)도 이 문제 때문에 매매 계약이 깨질 뻔했다. 마음에 드는 아파트를 찾았는데 거실 베란다가 확장된 상태였다. 부부 입장에서는 넓어서 좋았는데, 이동건 씨 아버지가 "확장한 거면 불법이다, 나중에 문제 생긴다"고 강하게 반대했다는 거다.

발코니랑 베란다부터 구분하자

사실 우리가 "베란다"라고 부르는 공간 대부분은 법적으로 "발코니"다. 베란다는 아래층 지붕 위에 만든 공간이고, 발코니는 건물 외벽에서 돌출된 공간이다. 아파트에서 거실이나 방 앞에 있는 그 공간은 거의 다 발코니에 해당한다. 근데 다들 베란다라고 부르니까 여기서도 그냥 베란다라고 쓰겠다.

2005년 이후 신축은 합법이다

건축법 시행령이 2005년 12월에 개정되면서, 공동주택의 발코니 확장이 합법화됐다. 사업 승인 단계에서 발코니 확장형 설계를 포함할 수 있게 된 거다. 그래서 2006년 이후 분양된 아파트 중 많은 곳이 분양 옵션으로 "발코니 확장"을 제공한다. 이 경우 완전 합법.

최민서 부부가 본 아파트도 2012년 준공이었고, 분양 당시 확장 옵션으로 시공된 거였다. 분양 계약서에도 "발코니 확장형"이라고 적혀 있었다. 이걸 확인한 후에야 아버지도 "그러면 괜찮겠네" 하셨다고.

그러면 불법인 경우는 뭐냐

2005년 이전에 지어진 아파트에서 입주자가 임의로 확장한 경우다. 구조 변경 허가 없이 베란다 벽을 허물고 거실이나 방과 합친 거. 이건 건축법 위반이다. 과태료가 부과될 수 있고, 원상복구 명령을 받을 수도 있다.

근데 현실은 좀 다르다. 2005년 이전 아파트 중 베란다 확장 안 한 집을 찾기가 더 어렵다. 관할 구청에서도 일일이 단속하지 않는 게 현실이고. 그렇다고 "다 하니까 괜찮다"는 아닌 거다. 법적으로는 여전히 위반이니까.

매매할 때 문제가 되는 포인트

불법 확장된 아파트를 매수하면, 그 위반 사항이 매수자에게 승계된다. 즉 나중에 단속이 나오면 원상복구 의무가 새 소유자한테 있다는 뜻이다. 원상복구 비용이 보통 300만~800만 원 정도 든다.

또 하나, 전용면적 계산에도 영향을 준다. 확장된 면적은 서비스 면적이라서 공부(등기부등본)상 전용면적에는 포함되지 않는다. 그러니까 "이 집 확장해서 실면적이 넓다"고 해서 공부상 면적보다 비싸게 사면 안 되는 거다. 실거래가 비교할 때도 확장 여부를 따져봐야 한다.

확장 여부 확인하는 방법

제일 확실한 건 해당 아파트의 사용승인 도면(준공도면)을 구청 건축과에서 열람하는 거다. 원래 설계와 현재 상태를 비교하면 불법 확장인지 아닌지 알 수 있다. 비용은 무료이거나 수수료 1,000~2,000원 정도.

좀 더 간단하게는 분양 당시 계약서나 옵션 확인서를 매도인에게 요청하면 된다. 2006년 이후 아파트라면 대부분 확장 옵션 계약서가 있다.

확장하면 단열은 괜찮은가

합법 확장은 시공사가 설계 기준에 맞춰 단열재와 창호를 시공하니까 크게 문제없다. 하지만 불법 확장, 특히 입주자가 직접 업체 불러서 한 경우는 단열 시공이 부실한 경우가 많다. 겨울에 거실 베란다 쪽이 유난히 춥다면 단열 문제일 가능성이 높다.

확장 후 결로(벽면에 물방울 맺히는 현상)가 생기는 것도 단열 부실 때문이다. 곰팡이로 이어지면 건강에도 안 좋으니까, 매수 전에 벽면 상태를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 장판이나 벽지 아래 곰팡이가 숨어 있는 경우도 있으니까 냄새도 맡아보는 게 좋다.

정리하면

2006년 이후 분양 옵션으로 확장된 건 합법, 그 이전에 임의로 확장한 건 불법. 매수할 때는 확장 시점과 방법을 반드시 확인하고, 불법 확장이면 원상복구 비용까지 감안해서 가격 협상을 해야 한다. 최민서 부부도 이 사실을 알고 나서 안심하고 계약을 진행했다고 한다.

홈지에서 매물 정보 확인하실 때 확장 여부도 함께 살펴보시면 좋겠다.