전세대출 거절 당하는 진짜 이유, 은행이 안 된다고 하는 경우

신용점수 780점. 연소득 3,200만 원. 26세 직장인 최동현 씨는 전세대출을 당연히 받을 수 있을 거라고 생각했습니다. 조건이 나쁘지 않으니까요.

근데 은행 창구에서 돌아온 대답은 "승인이 어렵습니다"였어요.

"진짜 당황했죠. 신용등급도 괜찮고 카드 연체도 없는데 왜 안 되는 건지. 은행 직원한테 이유를 물어봤는데 명확하게 안 알려주더라고요."

전세대출, 신용점수만으로 결정되지 않습니다

전세대출 심사에서 보는 건 크게 네 가지예요. 소득, 신용, 담보(전세보증금 대비 대출 비율), 그리고 임대인과 주택 조건. 신용점수가 아무리 좋아도 나머지 셋 중 하나에서 걸리면 거절될 수 있습니다.

최동현 씨의 경우 문제는 세 번째였어요. 그가 계약한 전셋집의 보증금이 3억 원이었는데, 해당 주택의 시세가 3억 2천만 원이었거든요. 전세가율이 93%를 넘은 거죠.

전세가율이 높으면 왜 거절될까요

은행 입장에서 생각해 보면 이해가 됩니다. 전세대출의 담보는 임차보증금 반환청구권, 그러니까 나중에 보증금을 돌려받을 권리예요. 근데 전세보증금이 집값의 90% 이상이면 집주인이 보증금을 못 돌려줄 위험이 커집니다. 집을 팔아도 대출금을 못 갚을 수 있으니까요.

HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증도 전세가율 기준이 있어요. 아파트는 시세의 100%, 다세대나 연립은 126%까지인데, 은행 자체 기준은 이보다 더 보수적입니다. 대부분 80% 이내를 선호하고, 90%가 넘으면 심사가 까다로워져요.

임대인 문제로 거절되는 경우도 많습니다

혹시 이런 경험 있으신가요. 집은 괜찮고 내 조건도 괜찮은데 대출이 안 되는 경우. 이건 임대인 쪽에 문제가 있을 가능성이 높아요.

대표적인 게 임대인의 세금 체납입니다. 국세나 지방세를 체납하고 있으면 전세보증금 반환보증 가입이 거절돼요. 보증보험 없이는 전세대출도 안 되고요. 그리고 임대인이 해당 주택에 근저당을 많이 설정해 놓았거나, 가압류가 걸려 있어도 마찬가지입니다.

실제로 2024년 기준 전세대출 거절 사유 중 "담보 부적격"이 42%로 가장 높았어요. 차주(빌리는 사람) 본인의 신용 문제보다 집이나 임대인 쪽 이슈가 더 많다는 뜻이에요.

소득 대비 대출 한도 초과

DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 영향을 줍니다. 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 대출이 제한되거든요. 전세대출은 DSR에서 제외되는 경우도 있지만, 기존에 학자금 대출이나 카드론, 자동차 할부가 있으면 한도가 줄어들 수 있어요.

최동현 씨도 학자금 대출 잔액이 1,200만 원 남아 있었는데, 이게 직접적인 거절 사유는 아니었지만 한도 산정에는 영향을 줬을 거예요.

거절 당했을 때 할 수 있는 것들

첫 번째, 다른 은행에 가보세요. 은행마다 심사 기준이 다릅니다. A은행에서 안 됐는데 B은행에서 되는 경우가 실제로 있어요. 시중은행이 안 되면 지방은행이나 상호금융도 방법이 될 수 있고요.

두 번째, 보증기관을 바꿔보세요. HUG, SGI서울보증, 주택금융공사. 이 세 곳의 보증 조건이 각각 달라요. HUG에서 안 되면 SGI에서 될 수도 있습니다.

세 번째, 전세 계약 자체를 재검토해 보세요. 전세가율이 너무 높은 집이라면 보증금을 낮추거나, 아예 다른 매물을 찾는 게 나을 수 있어요. 전세가율 80% 이하인 집을 고르면 대출 승인 확률이 확 올라갑니다.

미리 확인하면 거절을 피할 수 있습니다

최동현 씨는 결국 보증금을 2억 5천만 원으로 낮춘 다른 집을 계약하고 전세대출을 받았어요. "처음부터 대출 가능 여부를 확인하고 집을 골랐어야 했는데, 집을 먼저 계약하고 대출을 알아보니까 이런 일이 생긴 거죠."

전세 계약 전에 은행에 먼저 상담을 받으세요. 15분이면 됩니다. 주택 주소, 전세보증금, 본인 소득 정도만 알려주면 가능 여부를 미리 알 수 있어요. 임대인 동의 없이도 사전 상담은 가능하니까요. 홈지에서도 전세대출 관련 정보를 정리해두고 있으니 참고해 보세요.