부모님 집 물려받을 때 세금, 증여세 현실 정리

한도윤 씨(35세)는 아버지로부터 "서울에 있는 아파트를 네 이름으로 해주겠다"는 말씀을 들었습니다. 시세 약 8억 원짜리 아파트였어요. 감사한 마음으로 알아보기 시작했는데, 증여세가 약 1억 3천만 원이라는 걸 알고 계획을 전면 재검토해야 했다고 합니다.

증여세, 기본 구조부터 보겠습니다

부모가 자녀에게 재산을 무상으로 넘기면 증여세가 부과됩니다. 증여세는 받는 사람이 내는 세금이에요. 줄 때가 아니라 받을 때 내는 거죠.

성인 자녀가 부모로부터 증여받을 때 공제되는 금액은 5천만 원입니다. 10년 단위로 합산하고요. 그러니까 10년 동안 부모로부터 받은 모든 재산을 합쳐서 5천만 원까지는 세금이 없고, 그 이상부터 과세되는 구조예요.

세율이 꽤 높습니다

증여세 세율은 구간별로 이렇습니다. 1억 이하 10%, 1~5억 20%, 5~10억 30%, 10~30억 40%, 30억 초과 50%.

한도윤 씨의 경우를 계산해 볼게요. 아파트 공시가격이 약 6억 원이었어요(시세 8억, 공시가격 현실화율 75% 가정). 여기서 직계존속 증여공제 5천만 원을 빼면 과세표준이 5억 5천만 원. 구간별로 세율을 적용하면 증여세가 약 1억 원, 여기에 신고세액공제 등을 반영하면 최종 약 9천만~1억 수준이 나옵니다.

근데 이 금액을 현금으로 마련해야 한다는 게 문제예요. 집을 물려받으면서 세금 낼 돈이 없으면 곤란하거든요.

증여 vs 상속, 뭐가 유리할까

이건 정말 케이스마다 달라요. 일반적인 차이만 짚어보면 이렇습니다.

상속세 기본공제는 5억 원(일괄공제)이고, 배우자 공제를 합치면 최소 10억 원까지 공제가 됩니다. 반면 증여세 직계존속 공제는 5천만 원이에요. 공제 금액만 보면 상속이 훨씬 유리하죠.

그런데 상속은 "돌아가신 후"의 얘기이고, 부모님이 건강하실 때 미리 옮겨두고 싶은 니즈가 있으니까 증여를 고려하는 거잖아요. 또한 부동산 가격이 계속 오를 거라 예상되면, 지금 증여해서 세금을 내는 게 나중에 더 비싼 값으로 상속세 내는 것보다 유리할 수도 있습니다.

부담부증여라는 방법도 있습니다

아파트에 전세보증금이나 대출이 끼어 있으면 "부담부증여"가 가능합니다. 예를 들어 시세 8억 짜리 아파트에 전세보증금 3억이 있다면, 증여 가액은 5억으로 줄어들어요. 3억은 채무를 인수하는 것이니까요.

다만 이 경우, 부모 입장에서는 3억 원에 대한 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 부모가 양도세를 내고 자녀가 줄어든 증여세를 내는 구조인데, 합산해서 유리한 쪽을 따져봐야 합니다.

10년 단위 분할 증여 전략

증여세 공제가 10년 단위로 리셋된다는 걸 이용하는 방법이 있어요. 예를 들어 자녀가 20세일 때 5천만 원, 30세일 때 5천만 원, 이런 식으로 나눠서 증여하면 각각 공제를 받을 수 있습니다.

한도윤 씨 아버지가 만약 10년 전에 현금 5천만 원을 먼저 증여해 두셨다면, 이번 아파트 증여 시 그 금액은 합산되지 않았을 거예요. "좀 더 일찍 계획했으면" 하는 아쉬움이 남을 수밖에 없는 부분입니다.

증여세 신고 기한, 놓치면 가산세

증여받은 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 신고해야 합니다. 기한 내 신고하면 신고세액공제 3%를 받을 수 있어요. 반대로 신고를 안 하거나 늦으면 가산세가 붙습니다. 무신고 가산세가 납부세액의 20%예요. 억 단위 세금에서 20%면 수천만 원이 추가로 나가는 겁니다.

전문가 상담은 선택이 아니라 필수

한도윤 씨는 결국 세무사를 찾아갔고, 부담부증여와 분할 전략을 조합해서 세 부담을 약 4천만 원 정도 줄일 수 있었다고 합니다. 세무사 상담비가 50~100만 원 정도 들었지만, 절감액에 비하면 아무것도 아니었다고요.

부모님 집을 물려받는 건 감정적으로는 감사한 일이지만, 재정적으로는 냉정하게 따져봐야 하는 일이에요. 세금을 정확히 알고 계획을 세우는 것과 모르고 덜컥 받는 것은 수천만 원의 차이를 만듭니다.

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