집이 2채면 세금이 이렇게 달라집니다, 다주택자 세금 총정리

강민수 씨(41세)는 2023년에 어머니가 돌아가시면서 경기도에 있는 아파트를 상속받았습니다. 본인이 살고 있는 서울 아파트와 합치면 갑자기 2주택자가 된 거예요. "상속받은 건데 세금이 이렇게 복잡해지나?"라며 당혹스러워했다고 합니다.

2주택자, 세금이 뭐가 달라지나요

1주택자에서 2주택자로 넘어가면 바뀌는 세금 항목이 생각보다 많습니다. 크게 세 가지가 달라져요. 양도소득세, 종합부동산세, 그리고 취득세.

하나씩 짚어볼 테니 천천히 따라와 보세요.

양도소득세: 가장 큰 차이

1가구 1주택자는 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함)하면 양도소득세가 비과세됩니다. 양도차익 12억 원까지요. 이게 엄청난 혜택이거든요.

근데 2주택자가 되면 이 비과세 혜택이 사라집니다. 집을 팔 때 양도차익에 대해 기본세율(6~45%)이 적용돼요. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 중과되던 시기도 있었는데, 2024~2025년 기준으로는 중과가 유예된 상태입니다.

강민수 씨가 서울 아파트를 판다면, 1주택자였으면 비과세인 양도차익에 대해 수천만 원의 세금을 내야 하는 상황이 됩니다.

종합부동산세: 공제 금액이 줄어든다

1주택자 종부세 기본공제는 12억 원이에요. 근데 2주택자는 9억 원으로 줄어듭니다. 그리고 2주택 합산 공시가격이 적용되니까, 종부세 대상이 될 확률이 훨씬 높아지죠.

강민수 씨의 서울 아파트 공시가격이 9억 원, 상속받은 경기도 아파트가 4억 원이면 합산 13억 원. 9억 원 공제를 빼면 과세표준 대상이 4억 원입니다. 1주택자로 서울 아파트만 있었다면 12억 공제 이하라 종부세가 0원이었을 텐데요.

취득세: 2번째 집부터 세율이 올라간다

주택 취득세는 원래 1~3% 수준인데, 조정대상지역에서 2번째 주택을 취득하면 8%로 올라갑니다. 3주택은 12%까지 가고요.

다만 상속으로 취득한 경우는 좀 다릅니다. 상속 취득세는 일반 매매와 달리 2.8%(농특세 포함 시 약 3.16%)가 적용돼요. 강민수 씨는 상속이었기 때문에 취득세 중과는 피했습니다.

상속주택 특례, 알면 도움 됩니다

강민수 씨처럼 상속으로 2주택자가 된 경우, 일부 세금에서 특례가 적용됩니다.

양도소득세의 경우, 상속받은 주택은 일정 기간(5년) 동안 주택 수에서 제외해 주는 특례가 있어요. 그 기간 안에 상속주택을 처분하면 기존 주택을 팔 때 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

종부세도 상속주택 특례가 있는데, 상속 개시일로부터 5년간은 합산 배제 신청을 할 수 있어요. 이걸 모르면 불필요하게 종부세를 더 내는 겁니다.

일시적 2주택, 3년의 기회

상속이 아니라 이사 등의 이유로 새 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우도 있죠. 이때는 기존 주택을 3년 이내에 처분하면 1주택 비과세를 유지할 수 있습니다.

이 3년이라는 기한을 잘 관리하는 게 중요해요. 실제로 3년을 하루 넘겨서 비과세를 못 받은 사례도 있습니다. 달력에 표시해 두시는 게 좋아요.

2주택자, 어떤 전략을 세워야 할까

강민수 씨는 세무사 상담 후에 이런 계획을 세웠습니다. 상속받은 경기도 아파트를 5년 이내에 매도하고, 그 사이 종부세 상속주택 합산 배제를 신청해서 종부세 부담을 줄이기로 했어요.

"집이 2채라서 무조건 세금 폭탄"이 아니라, 상황에 맞는 전략이 있다는 걸 알게 된 거죠. 물론 이런 판단은 세법이 수시로 바뀌기 때문에 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시는 게 안전합니다.

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