인구 줄어드는 시대, 어디 부동산이 살아남을까

김영수 씨(55세)는 경북의 한 소도시에서 30년 넘게 살았습니다. 2015년에 2억 8천만 원에 산 아파트가 있었는데, 2024년 실거래가를 확인하고 말을 잃었다고 해요. 1억 4천만 원. 정확히 반토막이 났거든요.

모든 집값이 떨어지는 건 아니다

한국의 총인구는 2020년 5,184만 명을 정점으로 줄어들기 시작했습니다. 통계청 추계에 따르면 2040년에는 5,019만 명, 2050년에는 4,736만 명까지 감소할 전망이에요. 근데 이게 모든 지역에 똑같이 적용되느냐? 전혀 아닙니다.

서울은 2023년 기준 순유입 인구가 약 3만 2천 명이었어요. 경기도는 더 많았고요. 반면 전남, 경북, 강원 일부 지역은 매년 수천 명씩 빠져나가고 있습니다. 같은 나라 안에서 인구가 몰리는 곳과 빠지는 곳이 완전히 갈리고 있는 거죠.

지방 소도시, 왜 이렇게까지 됐을까

김영수 씨가 살던 동네를 보면 답이 보입니다. 읍 단위 소도시, 인근에 대학교 하나 있었는데 그것도 폐과가 속출하면서 학생 수가 반으로 줄었어요. 젊은 사람이 떠나니 상가도 비고, 상가가 비니 생활 인프라가 무너지고, 인프라가 무너지니 또 사람이 떠나는 악순환이 반복됐습니다.

실제로 한국부동산원 통계를 보면, 인구 10만 명 미만 시군의 아파트 평균 매매가격은 2019년 대비 2024년까지 약 18% 하락했습니다. 같은 기간 수도권은 약 22% 상승했고요. 격차가 40%포인트가 넘어요.

살아남는 곳의 공통점 3가지

그렇다면 인구 감소 시대에도 집값이 버티거나 오르는 곳은 어떤 특징이 있을까요.

첫째, 일자리가 있는 곳입니다. 너무 당연한 얘기 같지만, 이게 핵심이에요. 삼성전자 평택캠퍼스 주변, SK하이닉스 용인 클러스터 예정지 주변을 보세요. 인구가 느는 게 아니라 폭발적으로 증가하고 있습니다.

둘째, 교통 인프라가 확충되는 곳. GTX-A 개통 예정 지역의 집값 변화를 보면 확실합니다. 파주 운정은 GTX-A 발표 전후로 아파트 시세가 1억 원 이상 차이가 났어요.

셋째, 교육 인프라. 혹시 주변에 아이 키우는 부모한테 물어보신 적 있나요? "학군 때문에 이사한다"는 말, 정말 많이 들으실 겁니다. 학군이 좋은 지역은 수요가 꾸준합니다.

빠져야 할 곳의 신호들

반대로 위험 신호도 있어요. 초등학교 학급 수가 줄어드는 곳, 대형마트나 병원이 철수하는 곳, 신축 아파트 미분양이 쌓이는 곳. 이 세 가지가 동시에 나타나면 상당히 위험한 신호입니다.

국토교통부 미분양 통계를 보면 2024년 12월 기준 전국 미분양 주택이 약 7만 2천 호였는데, 이 중 지방이 약 5만 8천 호를 차지했습니다. 비율로 따지면 80%가 넘어요.

그래서 어떻게 판단해야 할까

부동산을 볼 때 "지금 가격이 싸니까"라는 이유로 접근하면 위험합니다. 싼 데는 이유가 있거든요. 오히려 봐야 할 건 그 지역의 5년 후, 10년 후 인구 추이입니다.

통계청 장래인구추계는 시군구 단위로 제공되니까 한번 찾아보시는 걸 추천드려요. 내가 살거나 투자하려는 지역의 2030년, 2035년 예상 인구를 확인하는 것만으로도 판단이 훨씬 명확해집니다.

김영수 씨는 결국 그 아파트를 1억 2천만 원에 팔고 광역시 외곽의 신축으로 옮겼다고 합니다. "10년만 빨리 결정했어도"라는 말을 하시더라고요. 씁쓸하지만 현실이에요.

홈지에서는 전국 주요 지역의 실거래가와 시세 흐름을 확인하실 수 있으니, 투자나 이사를 고민 중이시라면 참고해 보세요.